군인가족을 위한 법률상식 강좌용으로 3일정도 준비하여 편집한 자료인데
노스모키안들께도 유용하리라 싶어 올립니다. --
CyberLaw
1. 부동산 거래시 사전 확인사항 ¶
- 해당지번 및 지적을 확인하고 등기부등본, 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역확인원등을 관계 공무소에 가서 열람한 후 현장에 가서 대장에 기재된 사항을 비교해 보고. 특히, 매도인이 실제소유자인지도 파악해야 함. 위 사항은 부동산 중개인에게 의존하지 말고 직접 확인할 것.
- 단시일 내에 권리자가 여러명 바뀌는등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 갖고 확인할 필요가 있으며, 여러 가지 담보나 가등기등이 설정되어 있는 경우 가급적 거래하지 않는 것이 현명함.
- 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우 그 이유를 확인하는 것이 좋음.
2. 부동산 매수 계약시 유의사항 ¶
- 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재할 것.
- 계약서에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋고, 부동산중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 좋음.
- 부동산중개업자가 매도인 측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수 도 있기에 중개업자에 너무 의존하지 말 것.
3. 대금 지급 및 등기시 유의사항 ¶
- 중도금이나 잔대금을 지급할 시에는 반드시 영수증을 주고받을 것.
- 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인할 것. 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문임.
- 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 원본여부를 확인한 후 신속히 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 할 것.
- 이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해볼 것.
4. 부동산에 담보권을 설정하기 위해 부동산등기부를 열람할 경우 주의할 사항은? ¶
- 등기부를 보면 먼저 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구가 있는데 등기번호란은 각 토지 또는 건물에 관하여 등기부에 처음으로 등기한 순서를 기재한 난이고, 표제부에는 부동산의 상황과 그 변경이 기록되어 있어 목적부동산의 동일성을 표시하며, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권이외의 권리에 관한 사항이 기재됨.
- 따라서 갑구에 소유자로 기재된 자가 소유자라 칭해지는 사람과 일치하는지, 을구상에 제3자가 먼저 등기한 담보가 있는지, 있다면 그 액수는 어느 정도인지 등을 살펴 볼 것.
- 나아가 주민등록상황을 조사하여 주택임대차보호법에 의하여 보호받는 임차인은 없는지 살피는 것도 빠뜨리지 말 것.
5. 주택임대차시 구비하여야 할 사항 ¶
- 대항력을 받기 위해 입주와 주민등록 전입신고를 하여야 함
- 우선변제력을 받기 위해 위외에 추가로 계약서에 확정일자를 받아야 함
6. 주택임대차계약기간 ¶
- 주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
- 따라서 2년 이하로 약정하는 경우 임대인은 2년 미만의 약정기간을 주장할 수 없으나 임차인은 이를 주장하는 것은 무방함.
- 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
- 다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체 하거나(월세의 경우) 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.
7. 주택임차권의 대항력 ¶
- 주택에 입주하고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날부터 발생하는 다음의 권리.
- 대항력 발생시점 이후에 임대주택의 소유자가 매매나 경매로 인하여 변경되는 경우에도 임차인은 임차기간동안 그 집에서 쫓겨나지 않고 생활 할 수 있고, 임차기간이 끝나면 새 주인을 상대로 보증금(전세금) 반환 청구할 수 있는 권리.
- 임차인이 입주와 전입신고를 하기 이전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 입주후 경매나 가등기에 의한 본등기에 의해 소유권자가 변경된 경우에는 위와 달리 임차인은 새 집주인에 대하여 대항할 수 없음.
- 따라서 타인의 주택을 임차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부 등을 미리 확인할 필요가 있음.
8. 다가구주택과 다세대,연립주택의 전입신고시 주의사항 ¶
- 다가구용 단독주택은 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없기때문에 단독주택으로 봄. 즉, 임차인이 다가구용 단독주택의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분함
- 반면 공동주책으로 법상 평가되는 다세대 주택이나 연립주택의 경우 반드시 전입신고시 호수까지 기재해야만 함.
9. 순위에 의한 우선변제권 ¶
- 주택에 입주 + 주민등록 + 확정일자 갖추면 경매시 환가대금의 분배(빚잔치)에 있어 후순위 권리자(확정일자보다 나중에 저당권등의 담보를 잡은 자)나 기타의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖기에 임차인은 임대차계약체결 후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요함.
- 법원이나 동사무소등 관공서에서 임대차 계약서상에 확정일자 도장을 받음(매우간편, 비용도 1,000원 이하, 임대인의 동의받을 필요없음)
- 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못함에 유의.
10. 일정한 범위의 보증금 최우선변제권 ¶
- 임차 부동산의 경매신청등기전에 주택에 입주 + 주민등록 갖추면 수도권중 과밀억제지역의 경우 보증금 4000만원, 광역시(인천제외)는 3500만원, 기타지역 3000만의 경우 각각 1600만원, 1400만원, 1200만원까지는 항상 보장. (극빈 임차인을 위한 사회 정책적 배려)
- 최우선변제권을 가진 임차인은 위 인정 범위의 보증금에 관하여는 다른 담보물권자(입주 이전의 선순위 저당권자라하더라도)보다도 우선 하여 변제받을 수 있다.
- 우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대한 우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 (예 : 3,000만원의 보증금이라면 주택가액의 2분의 1범위내에서 1.200만원만 인정) 나머지 보증금액에 대하여 우선변제권을 보장받기 위하여 임대차계약서에 확정일 자인을 받아두는 것이 필요하다.
11. 우선변제권과 대항력의 관계 ¶
- 대부분의 주택임차인은 주택의 인도와 전입신고, 확정일자를 받으므로 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 가지게 되며 이 두 권리를 별개의 것이므로 각각 따로 주장할 수 있음
- 만약 임차 주택에 경매가 진행된다면 임차인은 먼저 우선변제권을 행사하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 할 수 있음.
- 위 배당요구를 통해 보증금을 전액 받았다면 다행이지만, 그 순위가 늦은 까닭으로 경매절차에서 보증금 일부만을 배당 받은 때에는, 나머지에 관하여 경매인(새 집주인)에게 대항력을 주장, 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있음.
12. 우선변제력 및 대항력을 유지하기 위한 요건의 존속 ¶
- 주택의 인도 및 주민등록이라는 요건은 대항력 및 우선변제력 취득시 뿐만 아니라, 그 대항력을 유지하기 위해서 계속 유지되어야 함.
- 따라서 주민등록을 변경하였다가 재전입하였다 하더라도 위 효력이 처음으로 돌아가 회복되는 것이 아니라, 재전입한 때부터 다시 새로이 발생하여 임차인에게 불리함.
- 임대차 종료 후 근무지 변경, 자녀들의 진학 등으로 이주할 필요가 있지만 보증금을 아직 반환받지 못하여 이주를 하지 못하는 불합리한 상태가 발생.
- 주택임대차보호법은 이런 경우 임차인 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 임차권등기명령제도를 마련함.
- 등기명령제도는 임차주택의 소재지 관할법원에 임차권 등기명령을 신청해서 등기하는 것이며 소요된 비용은 임대인에게 요구할 수 있음.
14. 보증금의 반환 ¶
- 집주인이 새 입주자가 들어오지 않는다는 것을 이유로 보증금을 주지 않는 경우의 구제책
- 이 경우, 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하거나 경매를 신청하여 보증금을 받을수 있음
- 임대차보증금 반환청구 소송에 있어서는 그 액수에 관계없이 소액사건심판법이 적용됨으로써 소송절차가 저렴하고 신속히 진행될 수 있도록 함.
- 주택을 집주인에게 인도하지 않더라도 경매신청이 가능함.
